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特区房管局在制定土地转让价格时,给开发商预留了20到30的毛利润,按理说不可能吸引不到投资才对。
但实际情况却恰恰相反,香港的地产商觉得来特区投资的风险实在太大。
1980年前的深海特区,本地居民年收入和国内其他地方差不多。甚至因为这里是边境地区,管控极为严格,反倒拖累了经济发展。
虽说现在人民币兑港币的官方汇率,是1比33,但在一个人均年收入还不到500元人民币的地方,却要以3500港币每平米的价格来销售房子,是你疯了还是我疯了?
但深海特区的第一个商品房小区,东湖丽苑在香港开盘后却遭到了哄抢。这不是因为香港地产界的正规军们出现了集体误判,而是值钱的根本不是房子本身。
当时为了促进销售,深海特区政府特意出台了一个临时政策。凡是购买一套东湖丽苑的房子,就赠送4个深海市的居民户口迁入指标。如果迁入深海市的人,原先是农业户口,则指标减半为2个。
在计划经济时代,国内通过严苛的户籍制度来管控人口流动。想要迁移户口是一件很麻烦的事,更别提从农业户口转为非农户口了。那在二十一世纪之前,被称为“鲤鱼跃龙门”。
所以香港人去抢购东湖丽苑的房子,真正想买的是把亲朋好友,从内地迁到深海特区来的落户指标。
深海特区的这个土政策肯定是严重违规的,随时都有被上级政府叫停的可能。所以即使东湖丽苑在香港卖的很不错,依旧没有正规地产公司来特区跟风建楼,因为他们需要控制风险。
周阳猜测深海特区这种“买房送户口”的做法,应该没法持续太久。因为这个口子要是一直留着,其他地方很快就会开始模仿,那时候全国的户籍政策立马就会陷入大混乱。
特区政府这种敢为天下先,不管不顾的草莽流打法,的确为自己杀出了一条发展的血路。
但在突破规则的时候,必须建立新的规则。否则新旧衔接不好,就可能会出现制度漏洞。商品房预售制度就是一个典型,深海特区炒香港的作业时,为什么只抄了一半?
因为香港地产商觉得风险太高不敢来,于是特区政府为了吸引投资,只能降低门槛让那些敢赌一把的非正规军入局。
但深海特区楼市的虚火,一点不比邻居香港低。只要上级一取缔“送户口”的政策,特区的房子立刻就会没人买。等到那时候,政府为了不让开发商们破产,就更不敢提高门槛了。
而时间久了之后,原本的陋习变成了惯例,想要再来更改就十分发难了。
周阳不清楚自己的努力能不能改变大势,但他如果明知道一件事问题很大,自己有机会进行弥补却放任自流,那么他良心上会过不去。
所以周阳邀请包家来深海特区开发一个楼盘,除了为深海的土地价值进行背书之外,也是希望通过与九龙仓这样的大型地产公司合作,为内地的商品房预售制度,制定一套完整规范的操作流程。
琼楼置业与九龙仓签署合作协议后的第三天,科曼斯基终于再次飞抵香港。
科曼斯基还没来得及询问美元债的事情,周阳先送上了另一个惊喜。既然是学习香港这边卖楼花的规范流程,那么买楼客户的预付购楼款,就不能直接地产公司的账户。而是由他们委托一家律师事务所,开设一个专门的信托账户进行管理。
但律师行是搞法律,不是搞金融的。所以对于账户内资金的保值增值,他们也需要二次委托给专业的金融机构来负责,自己只充当监管者而已。
通常来说,这种信托账户肯定是委托给托信托公司来代管,但投行的资管部门同样可以代客理财。
所以周阳自然要虎口夺食,他直接从特区方面入手,说服房管局下达一项规定,要求内地的房产项目在销售楼花时,信托账户只能委托给房管局指定的金融机构进行代管。
而美林银行亚太公司将成为第一批第一个,通过特区房管局审核的金融机构。以九龙仓准备在深海特区开发的住宅项目为例,如果它在香港开盘销售顺利,前期售楼花的资金总额可能超过1亿港币。
也就是说周阳又给美林带来了1亿港币的托管资金,当然这些资金的投资方向会受到严格限制,只允许投向哪些风险很小的领域,委托管理费率也没有债券承销费率那么高。
但科曼斯基听到周阳的汇报之后,再次对他的表现赞口不绝。
周阳甚至觉得自己现在如果再次向对方提出,想要成为美林在香港本地业务的负责人,科曼斯基肯定不会像上次那样随口拒绝,而是会好好衡量一下利弊。
但周阳并没想过接管美林在香港的业务,因为这会把他的大量精力耗费在行政事务中。更何况美林在香港的业务需要从零组建,周阳以前又没有当管理层的经验,他还真不觉得自己能够胜任。
“boss,我的团队以后的发展方向,将以为客户提供资产管理服务为主。但是这次深海城建公司的美元债券发行业务,是由我的团队为公司带来的,所以我们的利益必须得到保证!”
科曼斯基这次依旧入住了半岛酒店,也还是住在和上次同一个豪华套房里。但周阳再次来坑曼斯基这里拜访时,心里的底气已经完全不一样了。
科曼斯基这次并不是单独飞来香港,与他一同从纽约过来的,还有一个精通债券发行的十几人小团队。
而科曼斯基之所以提前从纽约带人过来,自然是要从周阳手中接过,和特区方面洽谈美元债发行合作的主导权。
周阳愿意积极服从上司的要求,但他的既得利益也不能受到侵犯。
“当然,如果我们最后能够谈下这笔业务,你的团队可以独得全部收入的20。至于你们团队内部如何分配,完全由你自己决定!”科曼斯基立刻给出了承诺。
他说的是没扣除发行成本之前的收入,比如说美林银行在签订合同时,承销费率最后真的能定在3,那么如果发行1亿美元债券,周阳团队将拿到60万美元的分红奖励。
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