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第51章 三条红线（第1页）

相比于马追云的马失前蹄，这一年，真正的经济大事是8月份房地产行业“三条红线”政策出台。这是央行、银保监会及证监会联合推出的措施。

这三条红线分别是：剔除预收款后的资产负债率不得超过70%；净负债率不得超过100%；现金短债比必须大于1。

根据这三大指标，监管部门将房企划分为四个等级：

红色档：三条红线均触碰，不得新增有息负债。

橙色档：触及两条红线，有息负债规模的年度增长率不得超过5%。

黄色档：触及一条红线，有息负债规模的年度增长率不得超过10%。

绿色档：三条红线均未触碰，有息负债规模的年度增长率不得超过15%。

这些政策的目的是为了限制房地产行业的风险，确保市场的长期健康发展。

事实上，房企融资新规的内容不仅仅是“三道红线”，此次监管部门还将“全口径统计”房企负债，包括房企表内外融资的种种工具，不仅让房企上报通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况，各类真假出表ABS、非并表项目公司负债及其他“名股实债”也要解包还原。

“密密麻麻各项指标统计，有三页纸，现在监管部门想要摸清底数。”一位相关房企人士指出。

这些新规，先在12家试点企业试行。一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格。

根据“三道红线”的触线情况，监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”四档：

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。

以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

房地产作为资本密集型行业，对融资的敏感度极高。

这次新规确定，无疑对中国房地产市场的生态与竞争格局将产生较大影响。

“三条红线”已经非常清晰地给予不同类型房企新增融资的上限。即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。由于融资增速有上限，所以房企的增速也被锁定在一个范围之内了。

在2015—2019这五年时间里，国内房地产市场就诞生了一批复合年增速近100%的高成长型房企。这批房企之所以有如此高速的发展，核心因素就是获得了极大的融资支持。

据爆料，部分高成长房企自持负债率高达300%的也有。部分房企也正是在这场“赌局”中赌赢了，所以实现了跨域式发展，一下子从名不见经传跃进到50强，甚至年销售额近千亿的规模。

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